房屋質(zhì)量問(wèn)題維修責(zé)任歸誰(shuí)承擔(dān)
一、房屋質(zhì)量問(wèn)題維修責(zé)任歸誰(shuí)承擔(dān)
倘若房屋質(zhì)量問(wèn)題并非業(yè)主個(gè)人使用方法不當(dāng)或是物業(yè)管理不周導(dǎo)致，那么這種情況就需要由施工單位負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。施工單位需要對(duì)開(kāi)發(fā)商盡責(zé)，而開(kāi)發(fā)商則應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房購(gòu)置方負(fù)有道義上的責(zé)任。考慮到購(gòu)房者往往難以直接追查施工方的責(zé)任，這類(lèi)問(wèn)題大多數(shù)會(huì)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的壓力。假設(shè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的住宅在事先約定的保修期之內(nèi)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商提出維修需求；但如果這個(gè)質(zhì)量問(wèn)題是在約定的保修期結(jié)束之后才出現(xiàn)的，那么業(yè)主就需要自己承擔(dān)維修費(fèi)用。首先，我們必須要明確的是，房屋質(zhì)量的保修期限是否已經(jīng)過(guò)期。在保修期限尚未到期之前，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)提交投訴。對(duì)于具體問(wèn)題的分析和鑒定，我們建議尋求相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的幫助進(jìn)行。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應(yīng)該首先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行積極的溝通，以找到解決問(wèn)題的辦法，同時(shí)向建筑工程建設(shè)交易委員會(huì)、規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行正式的申報(bào)，以便進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和記錄備案。對(duì)于涉及房屋質(zhì)量糾紛的雙方當(dāng)事人，如果他們能達(dá)成共識(shí)，就可以共同委托專(zhuān)業(yè)的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。但是，如果他們不能自行協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，法院將會(huì)從眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)中指定一個(gè)具體的評(píng)估機(jī)構(gòu)所做出的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。為了保證評(píng)估結(jié)果的公正性和可信度，我們還將加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。另外，請(qǐng)您務(wù)必注意，只有在房屋主要承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者出賣(mài)方長(zhǎng)時(shí)間未履行交房義務(wù)的情況下，您才能請(qǐng)求解除合同并退還住房。一旦購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)住宅存在質(zhì)量隱患，可以向開(kāi)發(fā)商表達(dá)意見(jiàn)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)起維修責(zé)任，直到住房質(zhì)量符合要求，具備交付條件為止。如果開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)妥善處理其住宅質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法順利完成交房，買(mǎi)方有權(quán)提前終止買(mǎi)賣(mài)合同，并申請(qǐng)退還住房。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
二、房屋質(zhì)量問(wèn)題樓頂漏水如何解決
1.尋求物業(yè)協(xié)助：遇到房屋樓頂出現(xiàn)滲水現(xiàn)象時(shí)，請(qǐng)依據(jù)與所購(gòu)買(mǎi)房屋有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行處理。對(duì)于普通商品住宅，我們可選擇向物業(yè)管理部門(mén)提出要求，請(qǐng)他們對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行處理。若物業(yè)未能有效地解決此問(wèn)題，您有權(quán)對(duì)其予以投訴反饋。
2.深入查究滲水原因：在樓頂漏水情況下，如非物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，需自行承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。在此之前，首先需要找出滲水部位，并根據(jù)滲水面積大小來(lái)決定采取何種方式進(jìn)行修補(bǔ)。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條
在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
倘若房屋質(zhì)量問(wèn)題并非業(yè)主個(gè)人使用方法不當(dāng)或是物業(yè)管理不周導(dǎo)致，那么這種情況就需要由施工單位負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。施工單位需要對(duì)開(kāi)發(fā)商盡責(zé)，而開(kāi)發(fā)商則應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房購(gòu)置方負(fù)有道義上的責(zé)任?？紤]到購(gòu)房者往往難以直接追查施工方的責(zé)任，這類(lèi)問(wèn)題大多數(shù)會(huì)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的壓力。假設(shè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的住宅在事先約定的保修期之內(nèi)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商提出維修需求；但如果這個(gè)質(zhì)量問(wèn)題是在約定的保修期結(jié)束之后才出現(xiàn)的，那么業(yè)主就需要自己承擔(dān)維修費(fèi)用。首先，我們必須要明確的是，房屋質(zhì)量的保修期限是否已經(jīng)過(guò)期。在保修期限尚未到期之前，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)提交投訴。對(duì)于具體問(wèn)題的分析和鑒定，我們建議尋求相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的幫助進(jìn)行。當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主應(yīng)該首先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行積極的溝通，以找到解決問(wèn)題的辦法，同時(shí)向建筑工程建設(shè)交易委員會(huì)、規(guī)劃局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行正式的申報(bào)，以便進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和記錄備案。對(duì)于涉及房屋質(zhì)量糾紛的雙方當(dāng)事人，如果他們能達(dá)成共識(shí)，就可以共同委托專(zhuān)業(yè)的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。但是，如果他們不能自行協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)，法院將會(huì)從眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)中指定一個(gè)具體的評(píng)估機(jī)構(gòu)所做出的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。為了保證評(píng)估結(jié)果的公正性和可信度，我們還將加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。另外，請(qǐng)您務(wù)必注意，只有在房屋主要承重結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者出賣(mài)方長(zhǎng)時(shí)間未履行交房義務(wù)的情況下，您才能請(qǐng)求解除合同并退還住房。一旦購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)住宅存在質(zhì)量隱患，可以向開(kāi)發(fā)商表達(dá)意見(jiàn)，這時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)起維修責(zé)任，直到住房質(zhì)量符合要求，具備交付條件為止。如果開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)妥善處理其住宅質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致無(wú)法順利完成交房，買(mǎi)方有權(quán)提前終止買(mǎi)賣(mài)合同，并申請(qǐng)退還住房。
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