房屋租賃合同效力糾紛怎么認(rèn)定
一、房屋租賃合同效力糾紛怎么認(rèn)定
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。
房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：
（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
?。ǘ彶樽赓U的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。
而建設(shè)部１９９５年以第４２號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
?。?、未依法取得房屋所有權(quán)證的；
?。?、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
３、共有房屋未取得共有人同意的；
?。?、權(quán)屬有爭議的；
５、屬于違法建筑的；
?。?、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
?。贰⒁训盅?，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
?。浮⒉环瞎?、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
?。?、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
二、租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格租賃合同是否有效
根據(jù)《合同法》第５２條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。
認(rèn)定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收使用而產(chǎn)生效力問題的主要法律依據(jù)是《消防法》第１３條第３款規(guī)定：按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。
因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗(yàn)收而未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第５２條認(rèn)定租賃合同無效。
當(dāng)然在在界定何為“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程”時，需明確只有“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程”，竣工時才必須經(jīng)過消防驗(yàn)收。因此不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格租賃合同就無效。
三、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動租賃合同是否繼續(xù)有效
最高人民法院認(rèn)為，依據(jù)《合同法》第２２９條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。
出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認(rèn)為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人違約責(zé)任，該合同責(zé)任既包括追繳租金，也包括違約方承擔(dān)終止合同履行的違約責(zé)任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應(yīng)予以支持。
只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力規(guī)定的租賃合同才是無效合同。
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