【王立強合同詐騙案】如何準確對一房二賣的行為進行刑民界分？
發(fā)布者：李海律師時間：2025年03月21日 80人看過
▍文 李洪川
▍來源 《刑事審判參考》總第97集
▍作者單位 山東省濟南市中級人民法院
一、基本案情
被告人王立強，男，1969年8月15日出生。2010年5月29日因涉嫌犯合同詐騙罪被逮捕。
山東省濟南市天橋區(qū)人民檢察院指控，濟南大有升房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱大有升公司）成立于1998年，2003年更名為濟南普天大有房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱普天大有公司）。被告人王立強在普天大有公司任職并實際控制該公司期間，在公司資不抵債的情況下，隱瞞真相，于2007年8月至2008年8月間，自己或者指使公司其他工作人員以公司名義與客戶簽訂商品房買賣合同，將已經(jīng)出售的天旺淺水灣項目4套房屋再次出售，騙取被害人郭某等4客戶的購房款共計人民幣（以下幣種同）155萬元，用于支付公司訴訟費、房租、職工工資、償還債務等。濟南市天橋區(qū)人民檢察院以被告人王立強犯合同詐騙罪，向天橋區(qū)人民法院提起公訴。
濟南市天橋區(qū)人民法院經(jīng)公開審理認為，公訴機關的指控成立，以被告人王立強犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十三年，并處罰金五十萬元。
宣判后，被告人王立強不服，提出上訴。濟南市中級人民法院經(jīng)審理認為，原審法院認定王立強犯合同詐騙罪的事實不清，證據(jù)不足，遂裁定撤銷原判，發(fā)回重審。
濟南市天橋區(qū)人民法院經(jīng)重新審理，宣判被告人王立強無罪。
宣判后，濟南市天橋區(qū)人民檢察院以被告人王立強一房二賣的行為構成合同詐騙罪，天橋區(qū)人民法院認定王立強無罪錯誤為由提出抗訴。
濟南市人民檢察院支持抗訴，被告人王立強未提出上訴。
被告人王立強及其辯護人基予以下理由提請法庭雛持原判：一是唐某購買其公司開發(fā)的3套房屋，因逾期交房不到一年即被法院判令其公司承擔與唐某預付房款人民幣（以下幣種同）2 022 628元等值的巨額違約金，其公司是在500萬元銀行資金被凍結的情況下，無奈與唐某達成總額仍為290萬元的和解協(xié)議，并在唐某的進一步脅迫下，同時簽訂了以其公司開發(fā)的另外4套房屋抵頂200萬元違約金的協(xié)議。所謂的和解協(xié)議顯失公平，濟南市中級人民法院已經(jīng)將該違約金糾紛案以違約金過高為由發(fā)回重審。如果其公司未受到脅迫，顯然是不會再與唐某達成上述和解協(xié)議的。其公司與唐某之間不是真正的房屋買賣關系，且給唐保留的l套房屋價值已經(jīng)足夠賠償其合法應得的違約金，因此，其公司對唐某不屬于詐騙。同時，其公司是在給唐某保留了1套房屋作為對其違約金賠償?shù)那疤嵯?，將另?套房屋出售給本案3名購房人，完全合法合理，其公司的真實意愿就是將3套房屋出售給3名購房人，由此也顯然不構成詐騙。二是其公司將濟南天岳實業(yè)有限公司（以下簡稱天岳公司）黨委書記李某購買的房屋另行出售，是在公司已經(jīng)決定將天岳公司經(jīng)理溫某無償占有的該公司4套房屋中的1套調整給李某的前提下進行的，對前后購房人均有房源保障，因此均不構成詐騙。三是公司進行股權、資產轉讓時，已經(jīng)與相關公司就其公司債務承擔達成協(xié)議，其沒有故意隱瞞公司債務。四是公訴機關指控的是單位行為，但沒有起訴單位犯罪，于法無據(jù)。 ? ?
濟南市中級人民法院經(jīng)公開審理查明：
大有升公司于1998年2月成立，2003年5月更名為普天大有公司，被告人王立強自2003年5月至2009年4月負責該公司全面工作，系該公司實際控制人。
2000年4月至2001年1月，唐某先后購買大有升公司開發(fā)的一期天旺嘉園小區(qū)房屋3套，房價總計262，8萬元，唐某預付購房款2 022 628元，約定其中1套于2001年6月30日交房，另2套于2001年10月30日交房，大有升公司承諾逾期交房每月按已付房款的20%或者每日按已付房款的1%給付違約金。后大有升公司未能如期交房，2002年3月、8月，唐某向濟南市天橋區(qū)人民法院分別提起民事訴訟，請求判令被告大有升公司支付逾期交房違約賠償金共計2 022 628元。同年7月，大有升公司的.500萬元資金被濟南市天橋區(qū)人民法院凍結。2003年5月18日，濟南市天橋區(qū)人民法院判決大有升公司支付唐某上述3套房屋逾期交房違約金共計2 022 628元。大有升公司不服提出上訴，濟南市中級人民法院經(jīng)審理認為一審判決支付的違約金數(shù)額過高，以事實不清、適用法律不當為由，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。在該案民事重審期間，2005年1月9日，普天大有公司與唐某同時簽訂了普天大有公司賠償唐某200萬元逾期交房違約金協(xié)議和唐某用天橋區(qū)人民法院過付的200萬元作為購房款購買普天大有公司開發(fā)的二期天旺淺水灣4套房屋協(xié)議。同年1月12日，天橋區(qū)人民法院出具了普天大有公司賠償唐某200萬元違約金的民事調解書。唐某將法院劃撥的200萬元匯至普天大有公司的賬戶用作上述二期天旺淺水灣4套房屋的購房款。
2000年起，天岳公司將其名下的土地轉讓給大有升公司開發(fā)房地產，大有升公司一直拖欠天岳公司的土地轉讓款。2005年年初，天岳公司經(jīng)理溫某無償占有了普天大有公司開發(fā)的一、二期房屋各2套。2005年11月，普天大有公司與天岳公司黨委書記李某商定，由李某償還普天大有公司在銀行的一筆貸款的余款83 249. 56元，普天大有公司將其開發(fā)的二期天旺淺水灣房屋1套抵償給李某，雙方為此簽訂了購房合同，此后，李某按月向銀行償還貸款沖抵購房款。2006年年底，普天大有公司內部商定，將李某購買的上述房屋賣掉，將溫某無償占有的二期房屋中的1套調整給李某，但此事未告知李某、溫某。
普天大有公司在經(jīng)營中，因與承建商發(fā)生糾紛，以致未能如約交房，導致業(yè)主、承建商、貸款銀行等紛紛起訴。自2005年12月起，普天大有公司連年出現(xiàn)巨額虧損。2007年8月至2008年8月，王立強自己或者指使公司其他工作人員以公司名義與客戶簽訂商品房買賣合同，將上述已經(jīng)出售給唐某、李某的二期天旺淺水灣4套房屋再次出售，并將收取的郭某等4購房戶的購房款共計155萬元，用于支付公司債務、訴訟費、職工工資、電費等。
2008年9月，王立強代表普天大有公司與福州圣滿房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱圣滿公司）簽訂協(xié)議，普天大有公司將公司股權及土地等資產轉讓給圣滿公司，并約定了圣滿公司應當承擔的普天大有公司債務總額。2009年4月，普天大有公司原股東將股權轉讓給圣滿公司的謝某、范某二人。同年5月，該公司法定代表人變更為謝某。2010年2月，普天犬有公司更名為濟南鑫澤房地產開發(fā)有限公司，同年4月又更名為大有升公司。
濟南市中級人民法院認為，普天大有公司與唐某雖然在形式上簽訂了天旺淺水灣4套房屋銷售合同，但實際上是以4套房屋抵頂數(shù)額過高的雙方之間另3套房屋買賣的逾期交房違約金，違約金糾紛是雙方簽訂該4套房屋銷售合同的事實基礎。此后，該公司在為唐某保留了其中1套房屋的前提下，將其余3套房屋轉賣，系事出有因。先期違約金糾紛的存在對于評價行為人轉售房屋主觀上是否具有非法占有他人財物目的具有影響。該公司將已經(jīng)出售給李某的1套房屋再出售給他人，是在已經(jīng)作出將天岳公司經(jīng)理溫某無償占有的普天大有公司房屋中的1套調整給李某的決定之后進行的。4套房屋當時均在開發(fā)建設之中，均有房源保障。普天大有公司將收取的4購房人的購房款用于支付電費、員工工資及訴訟費等公司運營必不缺少的費用，也表明其有繼續(xù)經(jīng)營的意愿和行為。綜合上述事實，王立強及其辯護人提出的普天大有公司具有將4套房屋交付后手4購房人的真實意思表示的辯解、辯護意見與客觀事實相符，不能認定該公司具有非法占有后手購房人購房款的主觀目的。就普天大有公司與前手購房人唐某、李某二人的關系而言，不能僅因該公司在沒有事先告知二人的情況下將二人所購房屋轉賣即認定其具有非法占有二人財物的目的，房屋轉售有無事先告知與雙方可能引發(fā)民事糾紛具有因果關系，而與認定該公司具有非法占有二人財物的目的并不具有必然的因果關系。普天大有公司和圣滿公司在實施股權及土地轉讓時，雙方約定的圣滿公司為普天大有公司承擔的債務是一個總數(shù)，沒有列明究竟包括哪些債務，如果因本案一房二賣而產生了相關債務，也完全可以視為上述債務總額內的一部分，并與其他債務一并平等獲得清償，將因一房二賣所可能產生的債務視為約定承擔債務之外的超出部分沒有事實依據(jù)。退一步講，即使認定該部分債務屬于超出部分，也不能僅因客觀上存在債務超出即認定普天大有公司故意隱瞞了該部分債務，沒有證據(jù)證明其故意實施了隱瞞行為。在普天大有公司與圣滿公司已經(jīng)約定由圣滿公司承擔清償巨額債務的義務，事實上圣滿公司也已經(jīng)清償了數(shù)千萬元債務的情況下，如果僅因涉及本案一房二賣的相關債務沒有清償即認定王立強的行為構成詐騙，而已經(jīng)清償?shù)膫鶆諈s不構成詐騙，顯然屬于客觀歸罪；不符合主客觀相統(tǒng)一的認定犯罪的基本原理。本案涉及的一房二賣的行為屬于民事法律規(guī)范調整的范圍，原審判決王立強無罪適用法律準確，抗訴機關及二審出庭的檢察員提出的抗訴理由和出庭意見不能成立，不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國刑事訴訟法》第二百二十五條第一款第一項之規(guī)定，濟南市中級人民法院裁定駁回抗訴，維持原判。
二、主要問題
如何準確對一房二賣的行為進行刑民界分？
三、裁判理由
本案爭議的焦點是普天大有公司、被告人王立強一房二賣的行為是否構成合同詐騙罪。司法實踐中，一房二賣的行為，究竟是屬于民法調整范圍，認定為民事欺詐，還是應當納入刑法規(guī)制范圍，以合同詐騙罪定罪處罰，存在不同認識。我們認為，對一房二賣的行為定性，關鍵在于行為人主觀上是否具有非法占有的目的。而在此類案件中，行為人是否具有非法占有目的，需要綜合行為人一房二賣的具體原因、交房的真實意思表示內容、行為人是否具有調劑交房的能力以及清償相關債務的能力等方面的事實進行認定。特別是在售房款沒有被個人揮霍、占有而是用于繼續(xù)經(jīng)營的情況下，對一房二賣行為人非法占有目的的認定更要審慎把握。
（一）在對一房二賣行為人是否具有非法占有他人財物的目的進行分析、認定時，要重點考察一房二賣的具體情由
本案中，僅從起訴書指控的事實來看，被告人王立強在普天大有公司出現(xiàn)資不抵債的情況下，將已經(jīng)簽訂銷售合同的房屋再與他人另行簽訂銷售合同轉賣，與一般的一房二賣行為無異，非法占有的目的似不證自明。然而，從人民法院審理查明的事實分析，普天大有公司一房二賣的行為系事出有因，認定該公司在簽訂有關房屋銷售合同時即具有非法占有他人財物的目的，理由不足。 1．就普天大有公司與唐某有關的房屋一賣、二賣行為，依據(jù)審理查明的事實和有關刑法理論，不能認定該公司具有非法占有唐某和二手購房者財物的目的。
(1)普天大有公司不具有刑法上非法占有唐某財物的目的。普天大有公司為唐某保留其中1套房屋而將其余3套房屋轉賣，系因為其認為唐某所主張的違約金賠償數(shù)額過高、和解協(xié)議顯示公平。具體情況是：審理該民事糾紛的法院一審判決普天大有公司支付給唐某與其預付款等值的巨額違約金，后二審法院以違約金過高為由將該案發(fā)回重審。在該案重新審理期間，從形式上看，雙方達成了與原一審判決支付違約金數(shù)額相差僅2萬余元的和解協(xié)議，并同時達成了唐某以該和解協(xié)議的已付款購買普天大有公司的4套房屋的協(xié)議。但此協(xié)議的簽訂仍有乘人之危的嫌疑，畢竟普天大有公司仍處于急需資金的境地，否則協(xié)議中不會商定以已付款購買4套房屋的內容。不過由此造成的結果是，唐某本來購買3套房屋，但僅因逾期交房不到一年即可以獲得7套房屋?？梢哉f，這種顯失公平是誘發(fā)普天大有公司一房二賣的主要因素之一。對于這種自認為本屬于自己財產，而因為不合理因素轉變?yōu)樗素敭a，此后使用不正當手段取回的行為，要區(qū)別于一般的非法占有行為，對此類行為應進行非法占有目的的認定，不能僅從形式上侵犯了法益而一律入罪，刑法應當保留必要的克制，體現(xiàn)其附屬性、謙抑性。這一理論和做法也已得到司法實踐和相關司法解釋的認同。如最高人民法院2005年印發(fā)的《關于審理搶劫、搶奪刑事案件適用法律若干問題的意見》第七條規(guī)定：“搶劫賭資、犯罪所得的贓款贓物的，以搶劫罪定罪，但行為人僅以其所輸賭資或所贏賭債為搶劫對象，一般不以搶劫罪定罪處罰。構成其他犯罪的，依照刑法的相關規(guī)定處罰?！备鶕?jù)這一規(guī)定，對于賭徒之間相互以賭資、賭債為搶劫對象的，不以搶劫罪定罪，主要考慮到這類行為“事出有因”，行為人認為其所搶的是本屬于其本人的財物。而從一般公眾角度來看，被搶方也不應獲得涉案財物的所有權。本案中，普天大有公司并沒有將唐某用該公司支付的200萬元違約金購買的4套房屋全部轉賣他人，而是為唐某保留了1套，正是表明其主觀上具有這樣的意識：唐某應該得到的經(jīng)濟賠償部分我不動，不合理的、對我顯失公平的、本就屬于我的財產，我至少要短暫地行使使用權（在案證據(jù)不能證實普天大有公司具有拒不支付的故意）。這樣的一種主觀心態(tài)顯然不能等同于一般侵犯財產犯罪中的非法占有他人財物的目的。
此外，普天大有公司在為唐某保留了1套房屋的前提下，將另外3套房屋轉賣，還有公司當時面臨經(jīng)營困境，急需資金的原因。普天大有公司這樣做，是為了短時間內獲取資金，是形勢所趨。在其理念中，公司只要維持正常經(jīng)營，其完全可以通過其他形式償付唐某的債務，如再通過民事訴訟等方式，確定合同履行的方式以及違約金損失的賠償?shù)??？梢?，本案中普天大有公司非法占有的目的并不明顯。
基于上述論述，就普天大有公司將與唐某簽訂的房屋銷售合同項下的該3套房屋轉賣他人的行為，我們認為，不具有刑法意義上的非法占有他人財物的目的。
(2)普天大有公司不具有非法占有二手購房者財物的目的。普天大有公司將上述唐某用顯失公平的違約金作為購房款購買的其公司4套房屋中的3套轉賣他人，其主觀上具有將3套房屋交付二手購房者的真實意思表示。一般的一房二賣行為人，在簽訂二賣合同時，不具有向二手購房人交房的真實意思。而本案普天大有公司一房二賣的行為主要針對的是唐某主張違約金過高的行為，即一手購房人。在其看來，轉賣的3套房屋在二賣合同簽訂時均在開發(fā)建設過程中，在公司維持正常運轉的情況下，其可以順利交房，即如一手購房人主張權利，影響其將轉賣房交到二手購房人手里，其也可以通過房源調劑解決此問題。因此，可以基本認定普天大有公司對二手購房者具有交房的真實意思，普天大有公司轉賣3套房是為了解決資金困難．而不是出于非法占有財物的目的。
2．就普天大有公司與李某有關房屋的一賣、二賣行為，依據(jù)審理查明的事實，不能認定該公司具有非法占有財物的目的。在對該房屋二賣時，該公司已經(jīng)作出了給一買方即李某調整房源的決定，無論是一手購房者還是二手購房者，在房源上都是有保障的。因此，普天大有公司對于一手、二手購房者都沒有非法占有其財物的目的。
3．普天大有公司在簽訂合同時雖隱瞞了部分事實，但不能據(jù)此認定其具有刑法意義上的非法占有他人財物的目的。虛構事實，隱瞞真相，是民事欺詐和刑事詐騙的共同手段行為，因此并非只要實施了虛構事實、隱瞞真相的行為，就構成刑事詐騙。要認定構成刑事詐騙，關鍵要看行為人是否具有非法占有目的。本案中，在簽訂房屋二賣合同時，普天大有公司對一手、二手均隱瞞了與另一方簽訂合同的事實，但這些隱瞞行為是為了順利簽訂合同，很顯然其如果沒有隱瞞與前手已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同事實，與二手的房屋買賣合同事實上根本不可能簽訂。然而，經(jīng)深入分析，這種為了簽訂合同的隱瞞事實并不意味著必然具有非法占有他人財物的目的，二者在邏輯上不能等同。
（二）對于一房二賣實際交房前發(fā)生了股權、資產轉讓等公司變更事項的，要重點考察公司變更過程中對公司債務的處置情況
普天大有公司與后手再次簽訂房屋銷售合同后，并沒有將購房者支付的購房款揮霍，或是用于高風險經(jīng)營以及其他不當、非法用途，而是用于公司經(jīng)營和清償所負債務，這恰恰表明其有繼續(xù)正常經(jīng)營的意愿和行為。后被告人王立強將公司股權、土地等轉讓他人，并與受讓方簽訂了協(xié)議，約定了公司股權、土地轉讓及公司債務承擔等內容，雙方雖然未就上述一房二賣購房合同今后如何實際履行作出明確安排，但這屬于公司變更過程中的未明確事項，不能據(jù)此推定王立強此時產生了非法占有他人財物的故意。具體理由如下： ? ?
一是王立強在公司變更時并沒有實施轉移、隱匿公司資產的行為，至于一房二賣可能產生的債務當時未予以明確的原因，主要在于公司股權、資產轉讓、受讓雙方對于債務承擔僅作了概括的總額約定。
二是在公司變更之際，王立強作為轉讓方與受讓方就公司債務作了充分的約定，使包括本案一房二賣所可能產生的債務有了清償保障。一方面，雙方約定了受讓方應當承擔的債務總額。涉案4套房屋當時均在開發(fā)建設之中，均有房源保障。如果按照該公司將4套房屋交付給二賣購房人的意思表示履行合同，也就不存在因不向二賣購房人履行交房義務而產生債務的問題。退一步講，如果因一房二賣產生了債務，完全可以視為該債務總額的一部分，而與其他債務平等獲得清償，將因一房二賣所可能產生的債務視為約定承擔債務之外的超出部分沒有事實依據(jù)。另一方面，轉讓、受讓雙方除約定上述債務承擔總額外，還約定了如果實際債務超出該債務總額；超出部分由王立強承擔民事責任。雙方關于公司債務承擔的約定，屬于公司變更過程中轉讓、受讓雙方的內部約定。依據(jù)公司法關于公司發(fā)生股權轉讓等變更的，原公司債務由變更后的公司承繼的規(guī)定，盡管該約定不能對抗外部債權人，即變更后的公司應當承繼以前公司所負債務，但該約定對于內部轉、受讓雙方而言是有效的。由此表明雙方對于可能超出的債務作了充分的預計和約定。事實上，圣滿公司在受讓普天大有公司股權、資產后，已經(jīng)如約清償了數(shù)千萬元債務。如果僅因涉及本案一房二賣的相關債務沒有清償即認定王立強的行為構成詐騙，而已經(jīng)清償?shù)膫鶆諈s不構成詐騙，則有客觀歸罪之嫌。
三是本案沒有證據(jù)證明涉案房屋的實際歸屬狀態(tài)如何，也沒有證據(jù)證明后手購房人如果沒有獲得房屋，有沒有獲得相應的賠償，即本案偵查機關未就普天大有公司一房二賣是否已經(jīng)給他人造成經(jīng)濟損失調取任何證據(jù)。這些關鍵證據(jù)的缺失，也是本案難以認定行為人主觀上具有非法占有目的的原因之一。實際上，普天大有公司在操作股權、資產轉讓過程中如何處置公司債務的事實未得到偵查機關、公訴機關的應有重視，這一點從本案雖然指控的是單位犯罪，卻在程序上未起訴普天大有公司這一事實體現(xiàn)出來。忽視公司變更中的債務承擔容易導致在定性上割裂公司和個人之間的關系，從而就不可能對一房二賣行為作出準確的審查定性。
（三）在刑民交叉案件中刑法應盡可能保持其謙抑性
在我國法律體系中，刑法是其他部門法的保障法，沒有刑法作后盾、作保障，其他部門法往往難以得到徹底貫徹實施。這一定位同時表明，只有當一般部門法不能充分保護某種法益時，才由刑法保護。這就是刑法理論所主張的刑法的附屬性、謙抑性。在經(jīng)濟交往中，在不損害公共利益、集體利益或者第三人利益的前提下，應當盡可能遵循當事人意思自治原則，保留由當事人自己處理、解決糾紛的最大空間，刑法應盡可能保持其謙抑性。
就本案而言，普天大有公司簽訂一房二賣有關合同時確實存在特殊原因，在尚未履行合同約定的交房義務時，發(fā)生了股權、資產轉讓等公司變更事項，公司變更相關主體對公司債務如何承擔也已作了相關的約定，故認定被告人王立強具有非法占有他人財物的目的的事實難以成立：不符合合同詐騙罪的構成特征。一、二審法院認定無罪是正確的。免責聲明：以上內容結合政策法規(guī)及互聯(lián)網(wǎng)相關知識整合，不代表平臺的觀點和立場。若內容有誤或侵權，請聯(lián)系我們更正或刪除。
